Milano, giugno 2026. A Milano ci sono circa 20.000 annunci attivi su Airbnb. Dal 20 maggio 2026 è in vigore il Regolamento europeo 2024/1028 che obbliga le piattaforme a trasmettere dati sulle prenotazioni alle autorità nazionali. Il Comune valuta un limite di 90 giorni all’anno per gli affitti brevi nelle zone centrali, ma il regolamento non è ancora operativo. Nel frattempo il prezzo medio degli affitti a Milano è passato da 17,4 a 23,3 euro al metro quadro tra il 2018 e il 2024 — un aumento del 34% in sei anni. Il nesso tra i due fenomeni è oggetto di studio e dibattito. Ma la domanda politica è concreta: cosa farà il prossimo sindaco?
I numeri del fenomeno a Milano
Milano è uno dei mercati degli affitti brevi più attivi d’Italia. Secondo i dati AirDNA del 2024, gli annunci attivi sulla piattaforma sono circa 20.000 — di cui solo 6.000-7.000 gestiti in modo stabile e continuativo nel corso dell’anno. Già nel 2018 gli annunci erano 17.700; nel 2024 avevano superato quota 22.600 secondo Inside Airbnb. Le zone con la maggiore concentrazione si trovano nelle aree più centrali e turistiche: il Centro, Brera, i Navigli, Buenos Aires, Isola, Porta Ticinese, Loreto. Le stesse zone dove i canoni di affitto sono tra i più alti della città.
Il mercato milanese degli affitti brevi ha anche una caratteristica che lo distingue dalle città d’arte come Venezia o Firenze: la domanda non è stagionale ma distribuita lungo tutto l’anno, alimentata da un calendario permanente di eventi fieristici, congressi, trasferte di lavoro e turismo internazionale. L’occupancy media annua è del 64%, la più alta tra le grandi città italiane. Questo rende gli affitti brevi particolarmente redditizi rispetto ai contratti residenziali tradizionali — e quindi particolarmente attrattivi per i proprietari.
Il collegamento con il costo degli affitti
Che il fenomeno degli affitti brevi incida sul mercato residenziale è oggetto di studi accademici che non raggiungono conclusioni unanimi, ma indicano una correlazione significativa. Uno studio dell’Università Bicocca, basato su dati Irept, stima che la presenza degli affitti brevi a Milano abbia contribuito ad aumentare i canoni del 5-7% in tutta la città, con impatti più forti nei quartieri ad alta intensità turistica. Il quartiere dei Navigli, dove la concentrazione di affitti brevi equivale al 12% del totale delle unità abitative, ha registrato un aumento dei canoni del 42% tra il 2015 e il 2023 — contro una media cittadina del 28%. Esistono anche posizioni contrarie: Aigab, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, sostiene che gli annunci stabilmente attivi siano solo lo 0,9% del totale delle abitazioni milanesi, un’incidenza troppo bassa per determinare dinamiche di mercato. Il dibattito è aperto.
Quello che non è in discussione è un altro dato: chi gestisce professionalmente un appartamento in affitto breve a Milano incassa in media 35.000 euro lordi all’anno, contro circa 13.000 netti da un contratto residenziale tradizionale. Il differenziale economico è strutturalmente incentivante.
Le nuove regole del 2026
Quest’anno sono entrate in vigore due novità rilevanti. Dal 1° gennaio 2026, chi affitta più di due appartamenti con contratti brevi è considerato imprenditore e deve aprire la partita IVA — una misura che punta a distinguere il piccolo proprietario dal gestore professionale. Dal 20 maggio 2026 è applicabile il Regolamento UE 2024/1028, che obbliga le piattaforme come Airbnb e Booking a trasmettere mensilmente i dati sulle prenotazioni alle autorità nazionali. Airbnb si è già adeguata, rendendo obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale per ogni annuncio. L’obiettivo dichiarato è aumentare trasparenza e controllo fiscale. Sul piano dei limiti alla durata degli affitti — il modello già adottato da Barcellona, Parigi o Amsterdam — il Comune di Milano sta valutando un tetto di 90 giorni all’anno per le zone centrali, ma la delibera non è ancora stata approvata.
La domanda per il futuro sindaco
Firenze ha già bloccato le nuove autorizzazioni per gli affitti brevi nel centro storico. Barcellona non rinnova le licenze in scadenza. Amsterdam consente al massimo 30 notti all’anno. Milano non ha ancora scelto la sua strada. Chi guiderà Palazzo Marino dal 2027 dovrà decidere se e come regolamentare un mercato che vale decine di milioni di euro all’anno, che porta turismo e indotto economico ma che sottrae appartamenti al mercato residenziale in una città già tra le meno accessibili d’Europa per chi ci vuole vivere e lavorare. La scelta non è tecnica — è politica.
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FONTI: Il Giorno, ilgiornaledellarchitettura.com, we-wealth.com, lodgify.com
